建筑O2O+商业O2O+社区O2O的商业模式

先扫了盲，房地产信托投资基金简称REITs(RealEstateInvestmentTrusts)，诞生于上世纪60年代的美国。根据监管规制，此类基金需将年赢余的90%至100%分配给基金单位持有人、且不能积极地进行房地产买卖。换言之，REITs的资金和资产都是封闭管理的，租金扣除必要的管理费用后全额分配；一般不得出售持有的房地产。添置资产，需增发基金单位或借助财务杠杆解决资金，但资总负债率严格控制于45%以下。REITs设有由基金持有人任免的信托人和管理人。信托人在名义上持有信托资产，管理人行使经营管理和资产处置的权力并承担责任。

REITs就是一个大号的物业管理公司，它以保守的方式管理着租金收入相对稳定的成熟商业房产。所以，REITs的经营风险很小，基金单位持有人的收益主要和宏观经济的冷暖相关。十年前美国REITs管理的物业总价值就超过4000亿美元。在纽约交所上市交易的REITs超过100家。到2013年，全球REITs管理资产超过1万亿美元，其中有七成在美国。

地产类上市公司的业务可细分为开发性投资和不动产投资。开发性投资是我们见惯的：圈地——立项——找钱——盖房——售楼——再圈地。这样的地产公司实际上是一个项目公司（或若干项目公司的简单叠加），他们资产几乎永远以在建工程的形式存在，负债率高、……